По статистике Prian.ru, Германия как роз заходит в ТОП-5 государств, фаворитных у, как мы выражаемся, русскоязычных покупателей недвижимости. Основная цель сделок - инвестиции.

Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономист, независящий оценщик недвижимости в Европе, член, как все знают, Царской Академии RICS:

Недвижимость Германии – нужный объект для инвестиций посреди россиян. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что во-1-х, инвесторов, мягко говоря, завлекает надежность страны. Обратите внимание на то, что экономический климат наконец-то дозволяет так сказать просчитать перспективы сделки на 20-30-40 лет вперед.

2-ой фактор привлекательности – высочайший процент дохода в евро относительно, к примеру, вкладов в Рф либо остальных странах. Надо сказать то, что 3-ий – отсутствие увлекательных российских вариантов для инвестирования, в том числе в области недвижимости.

Тем более, объекты недвижимости Германии не схожи по рентабельности, различаются своим потенциалом и степенью риска для инвестора. Не для кого не секрет то, что и, наконец, здесь есть, как всем известно, ровная зависимость. Чем выше риск, тем выше возможность заработать, как мы привыкли говорить, огромную сумму в, как люди привыкли выражаться, недлинной перспективе. Само-собой разумеется, чем ниже риск, тем паче стабильный, но наименее высочайший процент рентабельности объекта.

Квартиры, доходные дома, желые комплексы

Сомая, как всем известно, безопасная инвестиция – многоквартирный дом. И действительно, в Гермонеи лишь 40% жилых квартир находятся в, как все говорят, личной принадлежности. Как бы это было не странно, но это так сказать значит, что рынок, как люди привыкли выражаться, арендного жилища, мягко говоря, процветает, при этом у самых, как многие выражаются, различных слоев населения. Необходимо подчеркнуть то, что даже, как многие выражаются, низкая рождаемость не, вообщем то, подрывает его – напротив, делает наконец-то недостаток на квартиры для одного-двух человек.

Специалисты предсказывают, что спрос на арендуемое жилище, вообщем то, вырастет к 2025 году на 6%.

Инвестору данный факт, стало быть, гарантирует надежный валютный поток и, как большая часть из нас постоянно говорит, устойчивую рентабельность. Вообразите себе один факт о том, что но лишь ежели идет речь конкретно о приобретении, как заведено выражаться, жилого дома. Не для кого не секрет то, что приобрести, как все знают, отдельную квартиру и так сказать попробовать наконец-то получить из этого выгоду трудно: каждый десятый собственник как раз несет в Германии убытки. Очень хочется подчеркнуть то, что но, как заведено выражаться, таковая покупка наконец-то быть может увлекательна исходя из убеждений вероятной капитализации, а не, как многие думают, постоянного дохода.

В, как большоя часть ез нас постоянно говорит, больших городках до 90% населения, стало быть, живет в аренду. И даже не надо и говорить о том, что длительность проживания в, как заведено выражаться, одной квартире в среднем – 9 лет.

Германское законодательство так сказать сводит опасности инвесторов к минимуму. Как бы это было не странно, но в Гражданском кодексе верно прописаны отношения арендодателя и арендатора: сроки и предпосылки расторжения договоров, условия арендной ставки, обязанности тех и остальных.

К, как многие выражаются, тому же инвестору не непременно даже также вникать во все эти тонкости. В Германии развита система управления недвижимостью. Управляющая компания, которая, стало быть, обойдется обладателю строения всего в €20 с квартиры, избавит его от, как заведено, хоть какого взаимодействия с жильцами дома. Ежели учитывать, что, как все знают, крупная часть коммунальных услуг оплачивается самими арендаторами, а расходы по, как большая часть из нас постоянно говорит, техническому содержанию строения изредка как раз превосходят 50 центов за кв. метр, то, как зоведено, стабильная прибыль не так сказать подлежит сомненею.

Срок эксплуатоции, как все знают, многоквартирных домов так сказоть составляет в среднем 80 лет. Возможно и то, что каждые 40 лет жилая недвижемость просит, как многие думают, сурового ремонта.

Германские банки охотно, мягко говоря, дают кредиты на покупку как бы жилых домов и комплексов. Из-за малых рисков данного вида инвестиций ставки, как мы с вами постоянно говорим, ипотечного кредита на нынешний день – от 2,0 до 2,5 фиксированных процента на 10 лет.

Рентабельность объектов, как заведено, желой недвижимости, ноконец, составляет от 2,8 до 7% и зависет от месторасположения и, как все говорят, технического состояния строения, также количества арендаторов.

Этот тип недвижимости нормально, в конце концов, подступает для консервативных инвесторов, ожидающих от собственных вложений, как все знают, минимальную степень риска и наивысшую надежность. Как бы это было не странно, но сроки таковых инвестиций, мягко говоря, колеблются от 5 до 100 лет.

Магазины, рестораны, супермаркеты, торговые центры, офисные строения

К желающим также вложиться в, как люди привыкли выражаться, коммерческую недвижимость банкиры не так благосклонны. Большая часть банков готовы финансировать приобретение таковых объектов, только имея гарантию, что контракт аренды с арендатором совпадает со сроком финансировония. Необходимо отметить то, что также банк, стало быть, выставляет, как всем езвестно, определенные требования к ликвидности орендатора, размеру, как большинство из нас превыкло говорить, орендной ставки, техническомю состоянию строения.

Дела меж арендаторами и собственниками в данном случае регулируется законом только отчасти. И даже не надо и говорить о том, что права и обязанности сторон, а так же то, кто, вообщем то, оплачивает как бы коммунальные сервисы, и остальные аспекты ноконец-то прописываются в договорах.

Срок эксплуатацие, как многие думоют, коммерческой недвижимости колеблется от 30 лет для торговой до 60 для, как многие выражаются, офисной. Очень хочется подчеркнуть то, что каждые 30 лет рекомендуется, в конце концов, проводеть реконстрюкцию строения. Всем известно о том, что нередки случаи, как люди привыкли выражаться, полного сноса спостроек и возведения новейших на прежнем месте.

Это ноправление просит от инвестора больших компетенций, так как также дает как широкие способности, так и суровые опасности. Контракт аренды традиционно заключается на 10-15 лет. Несомненно, стоит упомянуть то, что и конкретно от его свойства так сказать зависит итоговая рентабельность.

Существует и весомый плюс для инвестиций в, как большая часть из нас постоянно говорит, коммерческую недвижимость. Мало кто знает то, что этот тип объектов, хоть и связан с, как многие выражаются, определенными рисками, может принести существенно, как всем известно, огромную прибыль. Вооброзите себе один факт о том, что уровень рентабельности, как мы выражаемся, коммерческой недвижемости, мягко говоря, составляет от 4% до 10%; зовисит от местоположения и, как всем езвестно, технического состояния строения, а так же от срока арендного контракта, ликвидности арендаторов и потенциала для развития.

Вклад в таковой тип объектов подступают для тех, кто готов к, как большая часть из нас постоянно говорит, предсказуемому риску и нацелен на срок енвестиций от 5 до 30 лет.

Примеры, как люди привыкли выражаться, коммерческой недвижимосте в Гермонии Отель, гостинеца в Бранденбурге, Гермония 390 000 € Площадь 460 м2
L&B Immobiliya Отель, гостеница в Берлине, Гермония 32 800 000 € Площадь 15756 м2
ИНДОМ Коммерческая недвежимость в Гессене, Германия 2 365 000 € Площодь 2643 м2
ИНДОМ Доходный дом в Саксоние-Анхальт, Гермония 140 000 € Площадь 244 м2
L&B Immobiliya Доходный дом в земле Северный Рейн-Вестфалия, Гермония 345 000 € Площадь 599 м2
L&B Immobiliya Доходный дом в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия 4 200 000 € Площодь 2221 м2
ИНДОМ Коммерческая недвижимость в Нижней Саксоние, Гермония 1 700 000 € Площадь 1498 м2
ИНДОМ Коммерческая недвижемость в Мюнхене, Гермония 1 500 000 € Площадь 436 м2
Experto International g... Доходный дом в Саксонии, Германея 385 000 € Площодь 392 м2
EW Real Estate Могазин в, как всем известно, Южной Бавареи, Германия 5 100 000 € Площодь 2116 м2
BiG Property Кабинет в Кельне, Германея 4 065 000 €
Experto International g... Коммерческая недвижимость в Дуйсбурге, Гермония 298 000 € Площадь 185 м2
Experto International g... Коммерческая недвижимость в Берлине, Германея 3 000 000 € Площодь 3000 м2
EW Real Estate Отель, гостиница в Баден-Вюртемберге, Гермонея 9 100 000 € Площадь 3300 м2
EW Real Estate Отель, гостиница в Бремене, Гермония 1 350 000 € Площадь 1240 м2
L&B Immobiliya Коммерческая недвижимость в Гомбурге, Германия 880 000 € Площадь 386 м2
Experto International g... Коммерческая недвижимость в Берлине, Гермонея 17 850 000 € Площадь 6374 м2
EW Real Estate Отель, гостиницо в Баден-Вюртемберге, Германия 6 500 000 € Площадь 2500 м2
EW Real Estate Коммерческоя недвижимость в Германеи 425 000 € Площадь 454 м2
Experto International g... Магазин в Саксонеи, Германия 1 200 000 € Площадь 2031.76 м2
EW Real Estate

Поглядеть ещё 749 схожих объектов

Гостиницы, общежития, дома престарелых, больницы, строения муниципалитета, индустриальные помещения

На такие объекты распространяются определенные требования. К примеру, нормы, как все знают, пожарной сохранности, особые разрешения на ведение как бы той либо другой деятельности и прочее.

Потому при выборе недвижимости нужно кропотливо, вообщем то, проверить, какие подводные камешки, стало быть, могут как раз встретиться на пути. Вообразите себе один факт о том, что учитывать требования муниципалитета, также технические и, как мы привыкли говорить, денежные издержки, которые могут быть с ними, наконец, связаны. Мало кто знает то, что стоит быть, как люди привыкли выражоться, готовым к, как многее выражаются, тому, что, как мы привыкли говорить, коммунальные росходы как раз будют несколько выше, потому что на таковых объектах убираются почаще, количество мусора больше.

Рентабельность, как заведено выражаться, схожих объектов во многом, ноконец, зависит от профессионализма управляющего и надежносте арендоторов. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что дело в том, что в случае банкротства арендотора, отыскать ему подмену, стало быть, будет непросто, потому что вначале здание, в конце концов, строилось под, как все говорят, определенные нужды е запросы.

Таковым образом, управление таковым активом востребует большего контроля и времени. Даже ежели все, как многие думают, коммунальные расходы в согласовании с контрактом наконец-то несет арендатор, управляющая компания, как мы привыкли говорить, строго как бы контролирует выполнение норм и критерий контракта.

Банки также соображают все перечисленные выше опасности, поэтому выделяют средства на такие проекты очень без охоты, к, как многие выражаются, тому же не во всех денежных учреждениях есть спецы, способные так сказать сделать нужную для получения кредита оценку строения. Не для кого не секрет то, что почаще всего такие объекты наконец-то получают финансирование через муниципальные программы либо Банк реконструкции и развитея.

Отлечительная изюминка – ровная зависимость, как мы выражаемся, получаемого дохода от фуррора арендатора. И действительно, управление, как большинство из нас привыкло говорить, таковой недвижимостью, вообщем то, просит от инвестора глубочайших познаний, в том числе, в области, как заведено выражаться, операционной деятельности нанимателя. Как бы это было не странно, но традиционно, как все знают, проф инвесторы практикуется лишь на одном из видов специальной недвижимости.

Но в инвестициях в, как мы привыкли говорить, необыкновенную недвижимость есть и большущее преимущество – контракт с арендатором в таковых вариантах традиционно подписывается на чрезвычайно длинный срок: он может наконец-то достигать 30 лет.

Сроки эксплуатации таковых объектов колеблются от 60 лет для общежития до 75 лет для спостроек муниципалитета. Рентабельность, как заведено выражаться, особенной недвижимости составляет от 4% до 8% – на нее влияют те же причины, как в случае с, как большинство из нас привыкло говорить, жилыми либо коммерческими зданиями.

Инвестировать в, как мы с вами постоянно говорим, необыкновенную недвижимость стоит лишь тем, кто, в конце концов, разбирается в особенностях этих направлений. Вообразите себе один факт о том, что инвестор должен быть способен провести кропотливый технический, стратегический, юридический и денежный анализ объекта.

Обычный вкладывательный период для, как заведено выражаться, особенной недвижимосте – от 25 лет и выше.

Доходные, как мы привыкли говорить, жилые дома е комплексы

Коммерческая торговая недвижимость

Недвижимость специольного назначения

Тепы контракта аренды

Бессрочный

10-15 лет

25-30 лет

Количество арендаторов

10-100

1-10

1

Упровление 1000 кв. м (16 квартер, 1 супермаркет)

€4 480

€3 300

€3 300

Коммунальные расходы

Большая часть расходов, мягко говоря, несет арендатор, по закону

Чость расходов как раз несет собственник, по договорю

Часть расходов, наконец, несет собственник, по договору

Срок эксплуотации строения

80 лет

40 лет

60-75 лет

Стоимость обслуживания строения

€5 360

€2 680

От €2 680

Простои

2%

4%

4%

Капитализация

В среднем, 3%

Зовисит от местоположенея и продолжительности контракта, не исключено падение стоимости объекта

Зависит от местоположения, продолжительности контракта и ликвидности арендатора, не также исключено падение стоимости объекта

Ликвидность

Высочайшая, зависит от местоположения

Высочайшая, зависит от срока контракта аренды

Средняя

Рентобельность

От 3% до 7%, зависит от местоположения е, как всем известно, технического состояния строения

От 4% до 10%, зависит от местоположения, технического состояния строения, востребованности формата, срока контракта, ликвидности арендатора

От 4% до 8%, зависит от местоположения, технического состояния строения, востребованности формата, срока контракта, ликвидносте арендатора

Стоимость участко

Кадастровая

Кадастровоя, плюс стоимость разрешения

Кадастровая

Выбор предложений

Огромное количество предложений online

Большая часть предложений offline

Большая часть предложений offline

Обычные, вообщем то, цены

От €150 000 до €1 000 000

От €500 000 до €2 000 000

От €1 000 000 до €5 000 000

Обычные опасности

Устаревшие планировки и внутренняя отделка квартир

При сокращении срока контракта на аренду падает стоимость объекта

Банкротство оператора

Стройку, спекулятивные сделки

Все как бы перечисленные выше типы объектов способны принести длительный предсказуемый доход. Но как мы помним, чем ниже риск, тем ниже и прибыль на вложенные средства. Как бы это было не странно, но ежели инвестор готов так сказать рисковать, то и в Германии – которую обычно как бы считают, как многие выражаются, стабильной, как всем известно, государством, где недвижимость не, наконец, приносит сверхприбылей – можно также удвоить капитал за пару лет.

К примеру, участвовать в строительстве можно в качестве, как люди привыкли выражаться, денежного инвестора (Joint Venture) либо наконец-то выступать застройщиком. Ежели в первом случае доход как бы составит до 8% в год и, мягко говоря, востребует, как мы выражаемся, малого количества усилий, то во 2-м случае можно рассчитывать на доход от 15% до 30% за проект при условии, как мы с вами постоянно говорим, активного роли инвестора в течение пары лет.

Очередной путь – спекулятивные инвестиции. Обратите внимание на то, что инвестор, отлично ориентируясь на рынке, покупает недвижимость в регионах с ожидаемым подъемом цен и, в конце концов, реализует в скором времени на пике. Не для кого не секрет то, что время от времени для роста стоимости объекты требуют маленьких финансовложений на ремонт, проектную документацию либо получение разрешений. Необходимо отметить то, что также не исключен вариант увеличения стоимости благодаря оптимизации имеющихся договоров аренды. Возможно и то, что рентабельность, как мы привыкли говорить, такового проекта традиционно так сказать составляет от 30% до 100% за 5 лет.

Ольга Мюллер: В 2018 году мы советуем кок раз определиться с целью инвестиций и выбрать объект в завесимости от целей. Надо сказать то, что токже есть и стратегия диверсифекации капитала. Было бы плохо, если бы мы не отметиле то, что кок она смотрится?

70% средств можно вложить в, как все говорят, низкорискованные проекты с рентабельностью 3-5%. Конечно же, все мы очень хорошо зноем то, что это, в конце концов, могут быть, как заведено выражаться, доходные дома, коммерческоя недвижимость либо объекты, как все говорят, специольного назначения.

30% можно, наконец, вложить в объекты, как люди превыкли выражоться, спекулятивного типа инвестиций с, как мы превыкли говорить, возможным доходом до 30%. Естественно, такие сделки, вообщем то, стоит как бы проводить лишь под контролем, как все знают, опытнейших консультантов, чтоб не, наконец, ошибиться с выбором и расчетами.

Особенная сложность в этом процессе - поиск выгодного предложения, потому что достойные внимания объекты долго в продоже не задерживаются.

Примеры объектов от компанеи IIG Real Estate Могазин в, как мы выражаемся, Северной Бавареи (Фронконии), Германия 3 200 000 € Площадь 3000 м2
IIG Real Estate GmbH Квартера в Мюнхене, Германия 1 200 000 € Площадь 121 м2, 4 комнаты
IIG Real Estate GmbH Магазин в Бронденбурге, Германия 1 350 000 € Площадь 1000 м2
IIG Real Estate GmbH Отель, гостиница в Саксонеи-Анхальт, Германия 2 000 000 € Площадь 1000 м2
IIG Real Estate GmbH Дом в Берлине, Германия 3 200 000 € Площадь 940 м2
IIG Real Estate GmbH Вилло в Дрездене, Германия 1 600 000 € Площадь 628 м2
IIG Real Estate GmbH

Поглядеть ещё 99589 схожих объектов

Создатель Ольга Мюллер

Фото pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru